孟晓苏：如何让房价企稳？加快完善“市场+保障”住房体系！加快完善“市场+保障”的住房供应体系是当前的重要任务。改革开放47年来，我们经历了农村承包制改革、市场经济改革和城镇住房制度改革，我有幸参与了这些改革进程。近年来，我较多关注并讲述房地产与住房制度改革。中央明确指出，要加快构建房地产发展新模式，核心在于完善“市场+保障”的住房供应体系。
面对近几年房地产市场的低迷，中央明确提出要促进房地产市场止跌回稳，并持续推动这一趋势。住房商品化改革始于1956年到1986年的30年间，全国城镇仅盖了7亿平方米的房子，人均住房面积仅为4.6平方米。而2021年，全国商品房销售面积一年就达到17.9亿平方米，远远超过过去30年的总量。
房改课题组由国家多个主要部门组成，包括原国家体改委、原国家计委等单位，共同推进住房制度改革。当时提出的目标是让城乡居民都能拥有资产。1996年启动工作后，至1998年完成并向国务院提交成果。1998年7月，国务院采纳相关建议，推出了一系列政策，包括刺激住房消费、改革住房制度、完善供应体系、发展住房金融等七大政策。
房改前，各单位实行福利分房，职工租住公房。房改推动了老职工购买已租住的公房，购房价格享有补贴。例如，一套100平方米的房子按每平方米500元计算，总价5万元。通过工龄补贴和一次性付款补贴，实际购房成本降至2万至3万元，使职工和干部能够购买。
在房改过程中，还引进了住房抵押贷款等金融产品。随着职工开始购房并推行住房商品化，这些金融产品被引入国内。住房抵押贷款逐渐发展成为规模达38万亿元的金融创新，占银行系统贷款总额的15%，有效改善了金融资产质量。
住房制度改革取得了三大成果：实现了“居者有其屋”的千年理想，根据央行2019年调研，全国城镇有房产的居民占比达96%，户均拥有1.3套住房；人民群众拥有了资产，房产随经济发展和货币运行逐年升值；房改拉动了全国重化工业发展，促进了内需与经济增长。
然而，中国房地产发展也面临不少问题。最大的问题是房地产自1992年起步，1998年房改时恰逢日本因房地产低迷陷入“失去的二十年”。当时日本舆论污名化房地产，相关政策也开始影响中国。有人受国外理论影响，提出房地产存在泡沫，这种过度担忧并非基于经济实际情况。
历史上，中国曾因房地产低迷经历数次困难，通过及时采取经济刺激、去库存等政策，都较快渡过难关。2024年，国务院五部委联合提出“四个取消”政策，包括取消限购、限贷、限售等，近期北京、上海、深圳等地进一步放宽限购。但自2023年下半年以来，银行法拍房数量急剧增加，成为拉低房价的主要因素。针对这一问题，我呼吁警惕其危害，并提出四种解决办法：允许居民延期还贷、对下岗失业无收入居民实行停息延贷、通过银行或其它机构保价收购、将收购房屋用于租赁。
第二个层面，谈谈保障房建设。早在房改初期，我们房改课题组就已提出“市场提供商品房、政府供应保障房”的双轨并行思路。英国、新加坡等国的经验提示我们需要借鉴国际做法。党的二十届三中全会决定明确要求“加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给”。
目前，我国仍处于快速城镇化进程中，大量农村人口涌入城市。现有约3亿农民进入城市，其中仅有5000万转为户籍人口，剩余2.5亿属于常住非户籍人口，在保障方面仍严重欠缺。中央明确提出，要推行按常住地登记户口并提供公共服务的制度，特别强调社会保障、住房保障、随迁子女义务教育保障。
从生产端看，近年房地产新开工面积下降，地方政府受债务制约，其他公共设施建设投入不足，导致建筑业及相关产业全面萎缩，就业压力加大。中央已明确部署加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，其中保障房建设位列首位。资金问题是关键制约。我认为应由中央带头出资，每年投入5000亿元，地方政府配套价值5000亿元的土地，合计形成1万亿元本金，再以此撬动约4万亿元银行贷款，便可汇聚约5万亿元总投资。
保障房也要建成“好房子”，除了户型较小，其他品质标准不应降低。这样还能激发居民购买家具家电的需求。保障房投资大约两年即可收回，据测算，每年5万亿元保障房投资预计可带动增加约1万亿元财政收入。
第三个层面，我们来谈谈双轨运行。“双轨制”即是将保障房与商品房体系统筹运行。存量房处理方面，当前社会流传着“中国房屋空置量惊人”的说法，这类流言并无益处。实际上，全国城乡住房总量约7亿套，其中包括城镇近4亿套商品房、农村约2.5亿套农宅，以及约8000万套小产权房。按全国5.4亿家庭计算，户均约1.3套住房。若突然多出6亿套积压房，显然不符合事实。
对于存量商品房，央行已提出3000亿元再贷款支持国有企业收购的方案。我和一些专家建议设立中央级机构——“中储房”，以一定资本金加上央行再贷款，由央企入场收储这些房屋。收储后不必急于出售，可待适当时机再投放市场。此外，商办用房因包含高地价，转为保障房难度较大，但可以改造为保障房。去年底中央经济工作会议明确将消化重点指向商办用房，提出“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房”，这正是符合实际的决策。
长远来看，房地产市场是长线市场。美国房地产业已发展249年配资查询网，经历多个周期。按照马克思和恩格斯的基本观点，人们首先必须解决吃、喝、住、穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等等。解决好居住问题是人类社会永恒的追求。中国经济潜力巨大，必将恢复稳定向上发展。
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